Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Введение

В практике сделок с предприятиями различают куплю-продажу предприятия и куплю-продажу бизнеса . Существуют также сделки с готовыми фирмами - под этим подразумевается купля-продажа юридических лиц - зарегистрированных фирм.

Термины "предприятие" и "бизнес" фактически совпадают, когда речь идет о купле-продаже, хотя в действующем законодательстве такое явление, как бизнес, отсутствует, а предприятие трактуется крайне односторонне. Гражданский кодекс использует понятие предприятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные предприятия) и как его объект.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

В разных странах становление профессии оценщика происходило по разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

Цели оценк и предприятия .

* повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

* определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

* определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

* реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

* разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического

планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

* страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; налогообложения;

* принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;

* осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т.д.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со стороны различных субъектов.

1. Основные виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

1.1 Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени. Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости. В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1 . Рыночная стоимость . " Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2 . Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости :

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

* стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т, д;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

* утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

1.2 Три основных подхода к оценке предприятия

Подходы к оценке - краткая характеристика.

Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал).

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Классификация методов оценки приведена на рис.1

Затратный подход.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов ;

методом ликвидационной стоимости .

Расчет методом ликвидационной стоимости применяется при вынужденной продаже предприятия, поэтому для настоящей работы произведен расчет только методом стоимости чистых активов, который включает в себя несколько этапов:

Оценивается имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская задолженность;

Оцениваются расходы будущих периодов;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием.

Источником исходных данных для оценки служит бухгалтерская отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку данных.

Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.

Порядок расчета стоимости чистых активов по бухгалтерской отчетности определен в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т.п.);

имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации;

по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;

запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, принимаются в расчете (показываются в Расчете) с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

целевые финансирование и поступления;

долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов", "Фонды потребления" и "Резервы предстоящих расходов и платежей".

При расчете по методу чистых активов не учитываются перспективы развития компании, что в данном случае существенно искажает реальную стоимость компании.

Второй метод - метод ликвидационной стоимости - применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

2. Практическая часть

ЭУМ №32

Вариант № 21

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости недвижимости, основанную на том, что стоимость недвижимости связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет объект.

Первоначальные вложения 31 000 руб.

Вероятность е 1 = 0,1; е 2 =0,5

Ставка доходности, % 9

Темп инфляции, % е 1 = 3; е 2 =6; е 3 =8

Расчет денежного потока с учетом различной вероятности событий

	Вероятность события	Поток доходов,

Событие е 1 (15 500)

Событие е 2 (10 850)

Событие е 3 (4 650)

Рис 1. Дерево денежных потоков

Однако в условиях неопределенности, кроме изменения величины денежных потоков от инвестиций в недвижимость, необходимо учитывать различную стоимость денег во времени.

Учет различной стоимости денег во времени производится путем определения настоящей стоимости будущих выгод с помощью выражения:

PV = ? C i / (1+ r ) n ,

Ставка доходности 14%

PV = ?C i / (1+r) n = 1/ (1+0,09) 1 = 0,9174

Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом вероятности событий.

	Ожидаемые денежные потоки, руб.	Коэффициент текущей стоимости	Текущая соимость денежного потока, руб.

Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск.

В условиях неопределенности необходимо также учитывать коэффициент поправки на риск. Последний представляет собой цену денежной единицы в определенный период, но в различных макроэкономических условиях.

При оптимистическом варианте темпы инфляции составят 3% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9709

PV = 1/ (1+0, 03 ) = 0, 9709

При усредненном варианте темпы инфляции составят 6% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9434

PV = 1/ (1+0, 06 ) = 0, 9434

При пессимистическом варианте темпы инфляции составят 8% годовых, что определяет текущую покупательную способность рубля через год в 0,9259

PV = 1/ (1+0,08 ) = 0,9 259

Расчет текущей стоимости денежного потока с учетом поправки на риск

	Текущая стоимость денежного потока, руб.	Коэффициент поправки на риск	Ожидаемая текущая стоимость, руб.
Итого ожидаемая текущая стоимость

Таким образом, ожидаемую текущую стоимость в условиях неопределенности следует рассчитывать с учетом трех факторов: вероятности наступления события, временной стоимости денег, коэффициента поправки на риск. Умножения трех коэффициентов даст коэффициент дисконтирования для определенной текущей стоимости будущих денежных потоков:

Событие е 1 0,1*0,9174*0,9709=0,09

Событие е 2 0,5*0,9174*0,9434=0,43

Событие е 3 0,4*0,9174*0,9259=0,34

Умножив денежные потоки, характерные для каждого из событий, на соответствующий коэффициент дисконтирования, получают:

Итого стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит

1395+4666+1581=7642

2.2 Затратный подход к оценке недвижимости

n=22 G=2

Затратный подход основывается, на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

C затр = С ЗУ + С НС - И = С ЗУ +ВС И

C затр = 222 + 179757 = 179979

С ЗУ = 100 G +5 n = 222

C ед = 20 G +3 n = 106

K кл = 1+ (n + G ) /10= 2,5

K 1 тер = 1+ (n +5 G ) /10= 3,3

K 2 = 16 + (2 n + G ) /10= 4,7

K 1 = 1,16

V =100

ПВС= V * C ед * K кл * K 1 * K 1 тер * K 2

ПВС= 100*106*2,5*3,3*1,16*4,7=476 777

Расчет величины физического износа объекта недвижимости

Элементы объекта недвижимости	Удельный вес в общей стоимости, % (I i)	Фактический физический износ элемента, % (Ф к i)	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты
Стены и перегородки
Перекрытия
Окна и двери
Отделка внутренняя
Прочие работы
Санитарно - технические и электротехнические устройства
Итого (Ф и)

ФН-величина функционального износа - 35%

ВИ-величина внешнего износа-20%

ВС и =ПВС (1-Ф и /100) (1-ФН/100) (1-ВИ/100)

ВС и =476777*0,739*0,650*0,8= 179 757

(стоимость здания с учетом износа)

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости

Элементы сравнения		ПРОДАЖА АНАЛОГОВ
1. Местоположение
2. Состояние квартиры	Неплохое
3. Расстояние от остановки, мин. пешком
4. Санузел	раздельный
5. Цена сделки в у. е. /м 2
Корректировка на местоположение
Корректировка на состояние квартиры
Итоговая корректировка
Скорректированная стоимость аналогов

Заключение

Первая часть контрольной работы содержит такую актуальную тему, как оценка стоимости предприятия.

Под земельным участком понимается часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Улучшения, проводимые для создания участка:

внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Вторая часть контрольной работы содержит практические решения по таким темам:

Доходный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости

Рыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости.

Список литературы

1. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

2. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ "Интерэксперт", "ИНФРА-М", 1995.

3. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в современном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 1994.

4. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 1997.

5. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 1997.

6. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Просветительско-издательское объединение ДЕАН+АДИЛ-М, 1997.

7. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 1998.

8. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. М.: АО Консалтбанкир, 1993.

9. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

10. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ,т1998.

11. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

12. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф.П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во "Смолин плюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999.

Подобные документы

Сравнительный, доходный, затратный, подход, их методы. Цели и задачи оценки недвижимости. Понятие и виды стоимости недвижимости. Основные принципы оценки недвижимости. Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов.

контрольная работа , добавлен 04.10.2010


Оценка бизнеса как экономическая категория, методическая база оценки стоимости предприятия: затратный, рыночный, доходный подходы. Оценка стоимости предприятия ЗАО "Бирюса", экономическая характеристика, оценка по методу скорректированных чистых активов.

курсовая работа , добавлен 13.10.2009


Научно-методические основы стоимости предприятия. Основные понятия оценки бизнеса. Стандарты оценки. Понятие недвижимости. Стоимость на примере недвижимости. Виды стоимости. Принципы оценки. Подходы и методы оценки. Оценка действующего предприятия.

дипломная работа , добавлен 09.04.2006


Понятие, цели и принципы оценки стоимости компании, существующие подходы: затратный, доходный и сравнительный. Финансово-экономический анализ и расчет ретроспективных денежных потоков исследуемой компании, порядок проведения оценки ее стоимости.

дипломная работа , добавлен 17.12.2014


Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости бизнеса. Обзор металлургической отрасли России. Анализ финансово-хозяйственной деятельности ОАО "Северсталь". Оценка стоимости бизнеса исследуемого предприятия с использованием разных методов.

дипломная работа , добавлен 29.06.2015


Становление специальности и профессии оценщика в России. Типология объектов недвижимости, их экспертиза и описание. Виды стоимости, принципы и процедуры ее оценки. Основы инвестиционно-ипотечного анализа. Методы оценки недвижимости и стоимости земли.

курс лекций , добавлен 01.04.2009


Комплексная характеристика методологии доходного подхода в контексте оценки стоимости предприятия. Практические аспекты применения доходного подхода в оценке рыночной стоимости предприятия на примере ПАО "Алроса". Оценка структуры доходов и расходов.

курсовая работа , добавлен 14.11.2017


Сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны. Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области. Классификация и основные параметры оценки недвижимости. Сравнительный анализ продаж при определении стоимости недвижимости.

дипломная работа , добавлен 09.01.2008


Цели и задачи оценки стоимости предприятия. Содержание концепции управления стоимостью предприятия. Внедрение системы управления стоимостью. Анализ показателей финансово-хозяйственной деятельности. Мероприятия по повышению стоимости предприятия.

дипломная работа , добавлен 13.05.2014


Понятие недвижимости: ее признаки, классификация объектов недвижимости. Цели и методы оценки недвижимости незавершенного строительства. Этапы определения рыночной стоимости объектов: расчет коэффициента готовности, расчет величины физического износа.

Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1. Рыночная стоимость. «Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

* одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

* стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

* объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

* цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

* платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

* стоимость объекта оценки с ограниченным рынком -- стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

* стоимость замещения объекта оценки -- сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

* стоимость воспроизводства объекта оценки -- сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

* стоимость объекта оценки при существующем использовании -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

* инвестиционная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т,д;

* стоимость объекта оценки для целей налогообложения -- стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

* ликвидационная стоимость оценки -- стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

* утилизационная стоимость объекта оценки -- стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

* специальная стоимость объекта оценки -- стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

2. Принципы оценки стоимости предприятия:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности:

обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, - который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада - суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности - заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности - заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия - по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции - если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды - изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

Принцип экономического разделения - имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

Глава 1

ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

Изучив данную главу, Вы познаете сущность стоимостной оценки, поймете необходимость и возможность проведения оценочных работ в рыночной экономике, познакомитесь с деятельностью зарубежных оценщиков, поймете, какие методологические и практические проблемы возникают при оценке различных объектов собственности. Материал этой главы поможет Вам правильно определить объекты и субъекты стоимостной оценки, выявить совокупность факторов, влияющих на величину стоимости бизнеса, и определить методы их анализа.

Внимательно прочитав данную главу, Вы поймете, в чем заключается единство и противоположность рыночной стоимости и рыночной цены, почему при оценке различных объектов стоимости в разных целях нужно и можно использовать различные виды стоимости и чем эти виды стоимости отличаются друг от друга.

Освоение материала главы позволит Вам понять и научиться правильно применять принципы оценки.

Вы также узнаете права и обязанности оценщика в нашей стране, требования к качеству оценочных работ и степень ответственности оценщика.

Приступая к изучению первой главы, обратите внимание на тесную методологическую взаимосвязь оценки стоимости как самостоятельного направления науки и практики с другими сферами научной и практической деятельности, прежде всего с экономической теорией и правом. Учтите, пожалуйста, также и то, что учебник посвящен оценке российского бизнеса (предприятий), поэтому в данной главе как излагаются общетеоретические, концептуальные положения стоимостной оценки, так и обосновываются особенности оценочной деятельности в России. Это относится прежде всего к правовым, организационным объектам оценки, к проблемам, с которыми сталкиваются наши эксперты оценщики, к тем специфическим приемам, методам, информационному обеспечению, которые обусловлены уровнем развития и особенностями современного российского рынка.

1.1. Сущность, необходимость и организация оценочной деятельности в рыночной экономике

В условиях рыночной экономики, когда все сделки совершаются «на страх и риск» их участников, и продавец, и покупатель (а все сделки, в конечном итоге, можно свести к купле продаже) хотят знать заранее (до фактического свершения сделки), какова будет цена сделки.

Основная составляющая рыночной цены - стоимость объекта, являющегося предметом сделки. Рыночная цена - это совершившийся факт, результат уже состоявшейся сделки. Она существует всегда в прошлом. Это денежное выражение результата договоренности между продавцом и покупателем. Цена продавца и цена покупателя - это денежное выражение стоимости. Она определяется самостоятельно каждым из участников сделки, но конечная величина, называемая рыночной ценой, появляется как результат согласования этих цен.

Можно, конечно, попытаться предугадать, спрогнозировать данный результат. Но прогнозы такого рода отличаются низким уровнем вероятности, так как невозможно учесть всю совокупность факторов, оказывающих влияние на цену сделки.

Использование же жесткой системы абстракций и ограничений при расчетах настолько отдалит результат от реальности, что вся процедура потеряет смысл.

Другое дело, цена продавца и цена покупателя. Заказчик предоставляет оценщику необходимую информацию об объекте, эксперт учитывает также внешнюю информацию, включая состояние рынка, и рассчитывает величину, выражающую в денежном эквиваленте затраты на создание объекта, генерируемый им доход, риски, сопровождающие получение этого дохода, и другие факторы. Полученная величина может совпасть с будущей ценой сделки, а может и отличаться от нее. Более того, выполняя заказ покупателя и продавца, оценщик, скорее всего, получит различные величины - в силу раз личной информационной базы и ожиданий заказчиков. Однако указанное расхождение не должно получиться существенным. Следовательно, величина, определяемая оценщиком, - это не рыночная цена и не стоимость как свойство товара. Она занимает промежуточное положение между ними. Эту величину принято называть рыночной стоимостью, и именно ее чаще всего и пытается определить оценщик.

Сущность и понятие оценочной деятельности

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Несколько громоздкое, на первый взгляд, определение сущности оценки стоимости раскрывает, тем не менее основные (сущностные) черты данного процесса. Давайте разберем каждую из них.

Итак, во-первых, оценка стоимости предприятия (бизнеса) - это процесс, то есть для получения результата эксперт оценщик должен проделать ряд операций, очередность и содержание которых зависят от цели оценки, характеристик объекта и вы бранных методов. Вместе с тем можно выделить общие для всех случаев этапы оценки, например, определение цели оценки, выбор вида стоимости, подлежащего расчету, сбор и обработка необходимой информации, обоснование методов оценки стоимости; расчет величины стоимости объекта, внесение поправок; выведение итоговой величины, проверка и согласование полученных результатов. Ни один из этапов нельзя пропустить или «переставить» на другое место. Такие «вольности» приведут к искажению конечного результата. Отсюда вытекает вторая сущностная характеристика оценки, а именно то, что этот процесс - упорядоченный, то есть все действия совершаются в определенной последовательности.

В-третьих, оценка стоимости - процесс целенаправленный. Эксперт оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Естественно, что он должен рассчитать величину стоимости объекта. Но вот какую стоимость определить, зависит как раз от цели оценки, а также от характеристик оцениваемого объекта. Например, если расчет стоимости бизнеса производится с целью заключения сделки купли продажи, то рассчитывается рыночная стоимость, если же целью оценки является определение стоимости бизнеса в случае его ликвидации, то рассчитывается ликвидационная стоимость.

Четвертая черта процесса оценки стоимости заключается в том, что оценщик всегда определяет величину стоимости как количество денежных единиц, следовательно, все стоимостные характеристики должны быть выражены количественно, независимо от того, насколько просто они поддаются точному измерению и денежному выражению.

Пятая сущностная черта стоимостной оценки заключается в ее рыночном характере. Это означает, что оценщик не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, его технических характеристик, местоположения, генерируемого им дохода, состава и структуры активов и обязательств и т. п. оцениваемого объекта. Он обязательно учитывает совокупность рыночных факторов: рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, рыночное реноме оцениваемого бизнеса, его макро и микроэкономическую среду обитания, риски, сопряженные с получением дохода от объекта оценки, среднерыночный уровень доходности, цены на аналогичные объекты, текущую ситуацию в отрасли и в экономике в целом.

Основными факторами являются время и риск. Рыночная экономика отличается динамизмом, отсюда время - важнейший фактор, влияющий на все рыночные процессы, включая оценку стоимости предприятия (бизнеса). Время получения дохода или до получения дохода измеряется интервалами, периодами. Интервал, или период, может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Продолжительность прогнозного периода влияет на величину рыночной стоимости, прежде всего потому, что учитывается при дисконтировании. Рыночная стоимость бизнеса изменяется во времени под влиянием многочисленных факторов, поэтому она определяется только по состоянию на конкретный момент времени. Уже через несколько месяцев она может быть иной. Следовательно, постоянная оценка и переоценка объектов собственности необходима в условиях рыночной экономики.

Другим существенным фактором рыночной стоимости является риск. Под риском понимаются непостоянство и неопределенность, связанные с конъюнктурой рынка, с макроэкономическими процессами и т.п. Иными словами, риск - это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций в оцениваемый бизнес, окажутся больше или меньше прогнозируемых. При оценке важно помнить, что существуют различные виды риска и что ни одно из вложений в условиях рыночной экономики не является абсолютно безрисковым.

Результатом произведенной оценки является рассчитанная величина рыночной стоимости или ее модификации. Рыночная стоимость - это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства…» (Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации. Глава 1, стр.3).

Рыночная стоимость определяется обязательно в денежном выражении, например, в рублях или долларах. При этом необходимые для расчета стоимости вычисления целесообразно проводить сразу в вы бранной валюте, так как это позволит провести более точные расчеты и избежать или существенно уменьшить погрешность, возникающую при переводе итогового результата из одной валюты в другую.

Определяя величину стоимости, оценщик старается учесть всю полноту влияния основных факторов, к числу которых относятся доход, генерируемый оцениваемым объектом, риски, сопровождающие получение этого дохода, среднерыночный уровень доходности на аналогичные объекты, характерные черты оцениваемого объекта, включая состав и структуру активов и обязательств (или составных элементов), конъюнктура рынка, текущая ситуация в отрасли и в экономике в целом.

Отличительной чертой рыночной оценки стоимости и одновременно обязательным требованием является ее привязка к конкретной дате.

Расчет рыночной стоимости в современной экономике необходим в силу следующих причин:

· оценка (или определение) рыночной стоимости позволяет продавцу или покупателю «выставить» товар по наиболее реальной цене, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, но ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономические тенденции развития, оценку данного объекта со стороны рынка;

· знание величины рыночной стоимости позволяет собственнику объекта оптимизировать процесс производства, при необходимости приняв ряд мер, направленных на увеличение рыночной стоимости объекта, на сохранение разрыва между индивидуальной (внутренней) и рыночной стоимостью в случае превышения последней;

· периодическая рыночная оценка стоимости позволяет повысить эффективность управления и, следовательно, предотвратить банкротство и разорение;

· покупателю инвестору оценка стоимости помогает принять верное эффективное инвестиционное решение;

· конечно, заказчик может и самостоятельно проделать работу оценщика, однако ему для этого нужны специальные, профессиональные знания и навыки. Не все обладают ими, да и не все хотят получить такие знания. Поэтому в современной экономике оценку стоимости проводят специально обученные профессионалы - эксперты оценщики. Профессиональная оценка стоимости позволяет получить обоснованные результаты;

· если бы каждый участник предполагаемой сделки попытался самостоятельно оценить тот или иной объект, то его расходы оказались бы довольно существенны, так как пришлось бы сформировать определенную информационную базу, купить определенные программы и т.п., которые использовались бы один два раза и не смогли бы себя окупить. У профессионального же оценщика все поставлено «на поток», его транзакционные издержки существенно ниже;

· заказывая оценку профессионалу, инвестор заключает с ним договор, в котором устанавливаются права и обязанности сторон. Оценщик несет определенную ответственность за качество выполненных работ, следовательно, риск неправильной оценки «ложится на плечи» эксперта, а не заказчика;

· оценка стоимости в макроэкономическом аспекте является одним из рычагов управления и регулирования экономики со стороны государства, особое значение оценка имеет при управлении государственной и муниципальной собственностью.

Таким образом, оценка стоимости позволяет решать многие насущные задачи в рыночной экономике. Будучи важным инструментом рыночной экономики, стоимостная оценка должна быть определенным образом организована. От этого зависит качество работы оценщиков, эффективность и адекватность принимаемых с их помощью решений.

Практически во всех странах, где проводится оценка стоимости, ее осуществляют независимые профессионалы оценщики, которые тем не менее в своей работе придерживаются установленных стандартов оценки.

В нашей стране оценка стоимости различных объектов, в том числе и бизнеса, проводится на основании закона об оценочной деятельности и стандартов независимыми лицензированными оценщиками, прошедшими специальную профессиональную подготовку.

1.2. Объекты и субъекты стоимостной оценки

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оцениваемого субъекта.

Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны - потребители их услуг, заказчики.

В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.

В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. Правовые нормы закреплены в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г. № 135 ФЗ, а также в «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации» и в «Положении о лицензировании». В российском законе «Об оценочной деятельности» определены права и обязанности оценщика, порядок страхования его гражданской ответственности.

Российский оценщик имеет право:

· самостоятельно выбирать и применять методы оценки в соответствии со стандартами;

· при обязательной оценке требовать от заказчика обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

· получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

· запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете;

· привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов;

· отказаться от проведения оценки объекта в случае, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Обязанности оценщика заключаются в:

· соблюдении требований закона об оценочной деятельности и принятых на его основе нормативных правовых актов;

· отказе от оценки в случае возникновения обстоятельств, препятствующих объективной оценке;

· обеспечении сохранности документов, получаемых в ходе проведения оценочных работ;

· предоставлении заказчику информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

· предоставлении по требованию заказчика документов об образовании, подтверждающих получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

· не разглашении конфиденциальной информации, полученной от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

· хранении копий составленных отчетов в течение трех лет;

· предоставлении копий хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

В ст. 16 Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации отмечается, что оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки также не допускается, если:

· в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

· оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно по влиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты услуг оценщика за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Кроме этого, в ст. 17 обосновывается необходимость страхования гражданской ответственности оценщиков.

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

В настоящее время оценочная деятельность в России регулируется и контролируется специальными организациями, уполномоченными Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации, таким органом прежде всего является Министерство имущественных отношений. Дополнительно к государственному регулированию осуществляется саморегулирование оценочной деятельности, осуществляемое саморегулируемыми организациями оценщиков. К их числу относятся Российская коллегия оценщиков, Национальная лига субъектов оценочной деятельности, Российское общество оценщиков и Московское общество оценщиков.

Важным шагом в развитии оценочной деятельности в России явилось введение ее лицензирования, что позволило повысить качество выполняемых работ, ответственность оценщиков, исключить из их числа случайных людей, не обладающих соответствующими знаниями и квалификацией.

Объектом стоимостной оценки является любой объект собственности. При этом в расчет принимаются не только различные характеристики объекта, но и права, которыми наделен его владелец. Объекты оценки являются объектами гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. В российском законе об оценочной деятельности к объектам оценки отнесены отдельные материальные объекты (вещи). Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права приобретения, обязательства (долги); работа, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости.

В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли.

Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транс портные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудования, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Большое значение имеет организационно правовая форма существования предприятия. При оценке необходимо конкретизировать состав имущества предприятия, его права: ведь структура многих промышленных предприятий очень сложна. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Объектом оценки могут быть объединения или холдинги, или финансово промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направления их движения, а также права и роль каждого подразделения. Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально культурной сферы.

При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другой немаловажной особенностью бизнеса как объекта оценки является то, что, оценивая стоимость бизнеса, мы определяем стоимость собственного капитала предприятия (организации). Дело в том, что основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур предприятий (организаций).

Поэтому, оценивая бизнес, мы определяем стоимость собственного капитала с учетом его организационно правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill. Напри мер, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества. Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя.

Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении до ходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.

Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, и предприятие, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.

Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться могут как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы, и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.

В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, но и формирования рыночных цен на бизнес, его купли продажи.

1.3. Цели оценки и виды стоимости

Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п. (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Стороны, заинтересованные в оценке бизнеса.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса проводят в целях:

· повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

· купли продажи акций, облигаций предприятий на фондовом рынке;

· принятия обоснованного инвестиционного решения;

· купли продажи предприятия его владельцем целиком или по частям;

· установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения договора или в случае смерти одного из партнеров;

· реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных пред приятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы.

· разработки плана развития предприятия. В процессе стратеги ческого планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

· определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

· страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

· налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

· принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

· осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является какой либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, не движимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных элементов недвижимого имущества предприятия проводится в следующих случаях:

· продажа какой то части недвижимости, например, чтобы изба виться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнера ми при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;

· получение кредита под залог части недвижимости;

· страхование недвижимого имущества и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества;

· передача недвижимости в аренду;

· определение налоговой базы для исчисления налога на имущество;

· оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

· оценка при разработке бизнес плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

· оценка недвижимого имущества как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

· продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

· оформление залога под какую то часть движимого имущества для обеспечения сделок и кредита;

· страхование движимого имущества;

· передача машин и оборудования в аренду;

· организация лизинга машин и оборудования;

· определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;

· оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал другого предприятия;

· оценка стоимости машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

· при их перекупке, приобретении другой фирмой;

· при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

· при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

· при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;

· при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля продажа, получение кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых оценка является реализацией права государства, субъектов РФ, муниципальных образований или физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации. К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами оценки, принадлежащими полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям:

· в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объекта оценки;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объекта ми оценки;

· при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в частности, при национализации имущества,

· при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об отчислении налогооблагаемой базы.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

]→[Виды стоимости предприятия (бизнеса)]

ВИДЫ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

В соответствии с ФСО №2 при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости предприятия (бизнеса):

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость.

В соответствии с ФСО №2 при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Нужно обратить внимание, что законодатель считает, что стоимость имеет вероятностную природу, то есть она подвержена случайным колебаниям, а величина рыночной стоимости, определяемая независимым оценщиком, является лишь наиболее вероятным ее значением. Проще говоря, если заказать оценку у разных оценщиков, то, скорее всего, получатся разные величины стоимости. Но насколько могут разниться результаты, полученные разными оценщиками, при условии проведения добросовестного исследования? Здесь все зависит от объекта и специфики сектора рынка, к которому относится объект оценки. Например, оценка стоимости квартиры в типовом доме в городе Москве не даст больших расхождений в величине стоимости, определенной разными оценщиками, как правило, все расхождения укладываются в 3-5% стоимости, это связано с тем, что типовые квартиры - это унифицированные объекты на рынке, имеющем очень большой объем сделок и предложений к продаже. Конкуренция и информационные механизмы рынка делают свое дело и больших отклонений здесь не наблюдается. Но можно привести примеры, когда эти колебания будут очень существенными и будут достигать десятков, а то и сотен процентов. К таким объектам относятся, например, права на изобретения. Если изобретение еще не применяется в производстве или иных областях экономической или общественной жизни, то оценка его стоимости будет базироваться на некоторых предположениях о его дальнейшем использовании, а введение любого предположения делает результаты оценки более подверженными колебаниям, ведь один оценщик примет одно предположение, а другой - другое. Даже если оба оценщика будут стремиться к максимальной правдоподобности и обоснованности своих предположений, все равно, введение предположений приведет к большим расхождениям в величине стоимости.

Резюмируя обсуждение определения рыночной стоимости нужно отметить, что вероятностные отклонения в величине стоимости присутствуют всегда, но они являются следствием неопределенности рынка в отношении к конкретному объекту оценки, чем выше неопределенность в экономической ценности объекта, тем больше колебания стоимости.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Основное отличие инвестиционной стоимости от рыночной в том, что она определяется при использовании объекта в некотором заданном инвестиционном проекте при фиксированных целях использования, то есть это стоимость не в обмене, а в использовании. Инвестиционная стоимость применяется, чаще всего, для раздела долей в инвестиционных проектах, когда собственник объекта и инвестор - разные лица, и они хотят урегулировать свои отношения на основании справедливого раздела будущих инвестиционных доходов. А как соотносятся величины рыночной и инвестиционной стоимости? Обычно, инвестиционная стоимость должна быть всегда больше рыночной, ведь если она меньше, то собственнику объекта нет никакого смысла участвовать в данном проекте, ему проще продать свой объект по рыночной цене, в этом случае он получит больше денег и быстрее. Конечно, в результате проведения расчетов может оказаться, что инвестиционная стоимость меньше рыночной, но это будет означать, что выбран плохой план инвестиций.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Например, предприятие ликвидируется и распродает бывшее в употреблении офисное оборудование, если быстрая продажа старой техники позволяет сэкономить на аренде помещения и зарплате сотрудникам и эта экономия больше, чем разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, то использование ликвидационной стоимости будет оправдано. Применение ликвидационной стоимости будет оправдано и в случаях, когда применить стандартные сроки экспозиции невозможно по причинам физического или юридического характера, но обоснование применения именно ликвидационной стоимости должно быть, применение ликвидационной стоимости вместо рыночной может быть причиной конфликтов между заинтересованными лицами. Отметим, что ликвидационная стоимость всегда меньше рыночной, а для объектов обладающих очень высокой ликвидностью, то есть требующих очень мало времени для их продажи, например, акций котирующихся на бирже, ликвидационная и рыночная стоимости равны, ведь на бирже, практически, мгновенная ликвидность и предположение об уменьшении срока экспозиции здесь бессмысленно.

Понятие стоимости действующего предприятия означает то, что предприятие оценивается как жизнеспособная функционирующая хозяйственная единица, имеющая собственные активы и товарно-материальные запасы, постоянную рабочую силу, осуществляющая деловые операции, и не находящаяся под непосредственной угрозой прекращения работы .

Существующие виды стоимости можно классифицировать по двум группам:

оценочные виды;

виды стоимости, не являющиеся предметом оценки.

Модель стоимости, общая для всех оценочных видов, может быть выражена следующей формулой:

где: V - стоимость бизнеса;

Е - будущие доходы от владения бизнесом;

R - дисконтный фактор.

Оценочные виды стоимости, подразделяются на стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость. Стоимость действующего предприятия может быть рыночной стоимостью, инвестиционной стоимостью, внутренней или фундаментальной стоимостью. Также к стоимости действующего предприятия относятся страховая стоимость, налогооблагаемая стоимость, иные специальные виды стоимости.

Проект международного стандарта оценки №5 (МСО - 5) «Стоимость действующей фирмы как база оценки», разработанный Международным комитетом по стандартам оценки имущества (МКСОИ), указывает, что стоимость действующей фирмы, есть стоимость, создаваемая функционированием сформировавшейся фирмы и определяется посредством капитализации прибыли, получаемой данной фирмой, с учетом оборота и всех обязательств, связанных с деятельностью фирмы.

Стоимость действующего предприятия привносит в оценку элемент, относящийся к области менеджмента, будь то отдельный промышленный объект или крупный конгломерат.

Наиболее широко распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Данный термин относится к числу конкретных определений в рамках категории стоимости в обмене и широко используется в качестве законодательно установленного стандарта оценки во многих странах .

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. № 135 ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приведенное определение с момента вступления в силу данного закона в обязательном порядке должно использоваться оценщиками при определении рыночной стоимости объекта оценки, принадлежащего Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам или юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Согласно ФЗ «Об акционерных обществах», определяющего порядок создания и правовое положение акционерных обществ, права и обязанности их акционеров, а также обеспечивающего защиту прав и интересов акционеров, рыночной стоимостью имущества, включая стоимость акций или иных ценных бумаг общества, является цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы приобрести.

В Международном стандарте оценки №1 (МСО - 1), принятом МКСОИ, дается следующее определение рыночной стоимости: рыночная стоимость есть расчетная величина - денежная сумма, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно и без принуждения. Определение стоимости, содержащееся в стандарте МКСОИ, используется базой для формулирования собственных определений многими специалистами в области оценочной деятельности (Пратт Ш., Фридман Д., Ордуэй Н.).

В результате обобщения всех определений рыночной стоимости, принятых в международной практике оценки и нормативными актами РФ, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, выраженная в денежном эквиваленте, по которой объект оценки перейдет на дату оценки от продавца к покупателю при соблюдении справедливой сделки.

Необходимо также отметить один из обязательных элементов определения рыночной стоимости, отсутствующий в нормативных актах РФ, - «…на дату оценки…». Данный элемент выражает привязку величины рыночной стоимости по времени к конкретной дате. В силу многих факторов, как внешних (рыночных), так и внутренних расчетное значение рыночной стоимости для другой даты может быть неверным. Результат оценки отражает действительное состояние оцениваемого объекта именно на дату оценки.

В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость предполагает расчет стоимости для конкретного инвестора в зависимости от его индивидуальных инвестиционных требований, склонностей и предпочтений. Инвестиционная стоимость является проявлением стоимости в пользовании.

Международный стандарт оценки №2 (МСО - 2), описывающий виды стоимости, отличные от рыночной, устанавливает, что инвестиционная стоимость - стоимость собственности для конкретного инвестора, или группы инвесторов, при определенных целях инвестирования.

Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость являются двумя различными понятиями, и их величины, как правило, не совпадают. Причиной отличия является то, что расчет рыночной стоимости не предполагает существование определенного лица, а инвестиционная стоимость, как уже отмечалось, стоимость для одного конкретного инвестора.

Понятие инвестиционной стоимости является не полностью отличным от понятия рыночной стоимости, поскольку именно за счет действия большого числа конкретных инвесторов, постепенно достигается равновесие спроса и предложения и устанавливается равновесная рыночная цена, отражающая стоимость объекта для большинства инвесторов.

Внутренняя стоимость отличается от инвестиционной стоимости тем, что она является результатом аналитических суждений, основанных на выявленных внутренних характеристиках инвестиций; внутренняя стоимость зависит не от того насколько данные характеристики соответствуют целям конкретного инвестора, а от того, каким образом они трактуются тем или иным аналитиком.

Пратт Ш. рассматривает четыре фактора, влияющие на стоимость акций, учет которых при расчете цены акций, по его мнению, и даст величину внутренней стоимости. Факторы стоимости по Пратту Ш.:

· стоимость активов фирмы;

· вероятная будущая прибыль;

· вероятные будущие дивиденды;

· вероятные будущие темпы роста.

Внутренняя стоимость - это скрытая, или внутренне присущая, стоимость акций, рассчитанная в ходе фундаментального анализа.

Фундаментальный анализ представляет собой подход в анализе ценных бумаг, предполагающий, что ценная бумага обладает внутренней стоимостью, которая может быть определена путем тщательной оценки соответствующих переменных. Обычно ожидаемая прибыль является наиболее важной переменной в этом анализе. Однако в процессе анализа могут быть рассмотрены и другие переменные, такие, как дивидендные выплаты, структура капитала, качество менеджмента и другие. На основе этих фундаментальных переменных аналитик оценивает внутреннюю стоимость ценной бумаги и сравнивает ее с текущим рыночным курсом для принятия соответствующего инвестиционного решения.

Вообще, при проведении оценки бизнеса для получения значений рыночной, инвестиционной или внутренней стоимости, рассчитывается рыночная, инвестиционная или внутренняя стоимость предприятия как действующего.

Ликвидационная стоимость представляет собой прямую противоположность стоимости действующего бизнеса. Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить от раздельной распродажи активов компании в процессе ее ликвидации.

Пратт Ш. в своей работе «Оценка бизнеса: анализ и оценка закрытых компаний» рассматривает два вида ликвидационной стоимости:

· упорядоченная ликвидационная стоимость;

· принудительная ликвидационная стоимость.

Термин упорядоченная ликвидационная стоимость означает, что распродажа активов производится в течение разумного периода времени с тем, чтобы получить наивысшую возможную цену за каждый вид активов. Термин принудительная ликвидационная стоимость означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно.

Ликвидационная стоимость является показателем того, что фирма в состоянии представить к продаже, в том случае, если ей придется прекратить свою деятельность.

При расчете ликвидационной стоимости необходимо учитывать расходы, связанные с ликвидацией фирмы. Как правило, в расходы включаются административно - управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения ее ликвидации, налоговые платежи, а также оплата консультационных услуг. Таким образом, ликвидационная стоимость обычно меньше суммы выручки от распродажи ее активов.